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民生让房地产发展更健康
2020-06-24

近日,国家统计局公布的前五个月房地产投资、销售等相关数据均显示,房地产市场元气现恢复趋势。不过,广东省房地产行业协会会长王韶在接受南方日报记者专访时指出,疫情对房地产的影响在不同区域是存在差异的。

在我国,住房短缺的时代在大多数地区已经成为过去。在王韶看来,一线城市和小部分二线城市由于资源集合效应,人口持续流入,住房供求矛盾凸显。但整体而言,三线城市供求相对平衡,四五线城市供过于求。因而,即使没有疫情影响,房地产高速发展的时代也已结束。

他对南方产业智库最近发布的2019年上市房企60健康指数(HFI-60)表示肯定,认为中国房地产业已经快速发展二十多年,当前最需要的就是反思和冷静,否则转型升级和高质量发展只会成为一句空谈。

疫情带来的经济增长压力很可能影响人们对未来收入的预期,虽然在融资改善和一城一策的利好下,行业出现回暖,但下半年能否持续平稳发展还需要进一步观察。这是王韶对当前国内房地产形势的基本判断。“今年的疫情也许让许多企业的生存遇到挑战,但与此同时也给企业带来了一些新的发展机遇。”

今年的疫情,改变了许多人的居住理念,安全便捷、健康智能成为社会普遍追求的方向。谁能够顺应时代的需求变化尽快推出新的产品服务,将来就可能占据更高的市场份额。在王韶看来,疫情肯定会加快行业的转型速度。

房地产是公认的资源消耗大户。过去二十年,在高负债、快周转的模式下,行业得以高速发展,他认为,就算没有疫情的影响,这种旧模式也是不可持续的。房地产行业必须从高速发展向高质量发展转向。作为企业,不转型只有等着被淘汰。在这样的背景下,房地产的健康发展就显得尤为重要。企业是行业的细胞。行业是由一个个的企业构成的,因而只有企业的发展健康了,才能促使整个行业的发展实现健康。

“行业的健康首先体现在业态的健康。”王韶指出,在经历前20年的快速增长,房产业已基本满足人们的居住需求,未来的业态不再是单纯的商品房交易,而应该向多业态、复合型的产业发展。这也是遏制产能过剩和资源浪费的有效办法之一。在这种情况下,民生地产将是未来转型的重要方向。

民生地产可理解为符合人们对美好生活追求以及能顺应国家和行业发展方向的地产业态。在民生地产的业态下,房子不仅是用来满足居住的需求,还应该与人们在医、养、康、护、教等其他生活需求结合开发,为业主提供高品质的配套服务。王韶认为,为了满足民生的需求,住房的提供者需要更多地引入生态、绿色、健康、智能、文化、休闲等新的元素,通过不断提升的产品和服务品质来增加居民的安全舒适感和幸福获得感。

转型的话题,其实在房地产行业已经讨论了有十几年,甚至成为最热的关键词。但王韶坦言,总感觉多数企业的转型收效甚微,或者说有点雷声大雨点小,说得多做得少。从整个房地产行业来说,企业的转型还不算很成功,在整个业务结构中住宅开发依然占据绝对主导地位。

“时代在变,房地产业也在变!”王韶表示,新时代下,随着乡村振兴、新型城镇化的实施推进,由美丽乡村、特色小镇、田园综合体等所带动的旅游地产、休闲地产、康养地产、泛乡村地产等轻资产化、复合型、多业态互联的模式充满机遇。房地产企业应该转变传统的开发思维模式,并落实到具体实践中。围绕人民对美好生活的追求,从生态、生产、生活等方面推动产业和地产融合,注重生态文明建设、提升行业发展质量,加快转型升级,要从提供物理空间向引领生活模式蜕变。近几年,恒碧万等头部企业已经做了很好的示范,譬如碧桂园的机器人、现代农业、文旅,恒大的体育、新能源汽车、养老健康、科技产业,万科的城市配套服务、长租公寓、养殖等,这些都是致力于转型升级的一种尝试。

记者注意到,今年疫情出现后,碧桂园、万科、保利、绿地等一批龙头企业陆续发布了自己的健康住宅标准。“这既适应疫情之后人们生活居住观念的改变,也符合国家生态文明建设的基本要求。”王韶建议,企业要戒骄戒躁,克服功利的心态。民生地产确实是未来整个房地产行业的发展趋势,但提出来的口号也必须落到实处,才能在市场上形成事实的口碑,否则就成了忽悠人的把戏。

当前,国内房企最不健康的地方就是过于急躁。王韶举例说,这些年在高杠杆和快周转模式下,许多企业都很在意相关机构的数据排名。“这些花花绿绿的排行榜,无疑像一面镜子,一定程度上照出了企业和高管的焦躁心理。”王韶指出,有的企业要求所谓的“1369”法则,即一个月开工,三个月销售,六个月收支平衡,九个月产生利润。这种明显有违建筑周期和产业规律的做法,怎么可能让员工静下心来做好产品?慢工出细活,劳斯莱斯可是用时间泡出来的。而在高负债和快周转的模式下,这些年的房价是上去了,但相应的产品和服务品质却并没有明显提高,甚至还出现了倒退。当然,在竞争日益激烈的情况下,企业的压力也非常大。

正因为如此,王韶认为,南方产业智库依据上市企业公告的业绩数据来对企业每年的健康发展状况进行把脉,给有问题的企业泼泼冷水非常有必要。现在行业里活跃的各种数据榜单非常多,但大多数的榜单就像高度酒一样,让企业喝了更浮躁。有的企业甚至不惜通过数据注水来跟同行攀比。“对类似的造假行为我一直非常鄙夷。这相当于一个人不管假酒、劣酒,还是其他什么酒,拿过来就乱喝一通,结果是把别人搞糊涂、把自己搞醉。”

上市房企60健康指数基于客观数据的分析,给人的感觉就像喝茶一样,越喝越冷静,越喝越清醒。虽然在核心指标的设置上可以进一步优化,但说真话的方向没有错。他认为,中国房地产业,已经快速发展了二十多年,现在最需要的就是反思和冷静,否则转型升级和高质量发展就是企业的一句空谈。