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再说一次,不要乱买房!两大新政下,明年起2类房子迎“贬值潮”
2020-06-12

楼市的点滴变化,往往都会牵动着很多人的心。不难理解,对于大多数人来说,买一套房子要花掉多年积蓄,然后还有二三十年的房贷生涯。一个决策错误,势必浪费自己的血汗钱。这种担忧不是没有道理,因为现在的房价已经到了一个阶段性高点,楼市也出现了分化,如城市与城市之间的分化,城市内部各板块之间分化,不同楼盘、不同小区也冷热不均。由此可见,“房价永远涨”只能存在过去,未来则未必如此。

特别是楼市在经历这次“黑天鹅”事件以后,人们对房子的心态也有了变化。虽然从统计部门和各机构的数据看,不少城市楼市成交量已经恢复到事件之前的水平,热点城市新房市场呈现一种“量价齐升”局面,但这大多发生在有“价格倒挂”的城市或者楼盘上,很多楼盘去化却不理想。再往后看,前期积累的刚需在集中释放后,市场能否持续还是一个未知数。其实,不管未来市场如何,在国家新政下,明年起这2类房子迎“贬值潮”,内行人表示,不要再乱买房了。

拆迁,在很长一段时间里,就是“暴富”的代名词。这些年,为配合国家战略去楼市库存,棚改货币化安置成为了很多城市主要的去库存手段,在高峰期,一些城市货币化安置占比达到60-80%,这些手持大量现金的拆迁户同样也是商品房市场上的“金主”。

毫无疑问,他们是这个时代的幸运儿。不过,此一时彼一时。随着房价和地价不断上涨,拆迁于开发商来说,就是一个烫手山芋,不赚钱的事开发商自然不愿意做,可以想象,如果说低层住宅对开发商来还有利可图的话,那么高层住宅自然是拆不起。

一是在棚改最后攻坚十三五规划中明确要求,“到2020 年,基本完成现有城镇的棚户区、城中村和危房改造”。简单的理解是,棚改是一个阶段性工作,到2020年底就基本结束了,即使可能还有一些零星的危房等特殊情况需拆迁收尾,但从明年起,大规模的拆迁肯定是不会有了。

二是在本次“大会”上,在房地产描述方面,用了近一半的字强调“旧改”。 “新开工改造老旧小区3.9万个”更是把今年的工作任务具体到数字上。其实,这不是第一次提及,只是,今年比去年的力度更大了。从国家层面讲,自去年底的中央经济工作会议,到前一段时间“国常会”,均有强调“旧改”。这显然不是巧合,棚改退去后,旧改接力,按照国家的说法是,是“有效扩大内需,改善民生工程”的需要。

不搞大规模拆迁,旧改成为主角,对房地产市场的影响显而易见。国家一再强调“房住不炒”,给小区出新是为提升现有老旧小区的居住舒适度,符合“自住理念”,从长远看,对房子升值则是减分项。不难理解,旧改不能改变房型主体结构和空间,即不能从根本上改变房子的品质,但老房子又不拆迁,因此,从居住属性和价值属性讲,老房子大概率迎来“贬值潮”。

这几天,关于我国首部以法典命名的“大法”即将实施的讨论很多,信息显示,《民法典》将于2021年1月1日实施。其中,增设专章规定居住权,在法典的第159条规定:

居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

结合第160条-162条,如何理解这句话呢?概念就不多说了,说下居住权的应用和对房产交易的影响。

1.离婚后,一方可以给另一方登记设立居住权,根据约定,可以是几年,也可以是几十年,当然还可以是终身。

2.老人可以为保姆或者亲戚设立登记居住权,根据设定时间,后者最高可以终身居住,即使子女拥有房子继承权,也不能赶走后者。

由此可见,实际上是把房屋居住权和所有权分离开来,凡设立了居住权的房屋,其交易自然受到限制。

因此,对于二手房交易市场来说,从2021年起,购买二手房的人不仅要查房屋的产权、司法查封、抵押情况,还要查证房屋是否登记有居住权。很明显,对于设立了居住权的房屋来说,房子是正儿八经的回归到居住属性,在无特别说明的情况下,居住都是无偿的。即使你买下了这类房屋的产权,但不可赶走房屋居住权人。对于这样的房子,在居住期内,只有居住价值,没有财产价值,贬值也是自然而然。

无论是“棚改退去,旧改上场”,还是民法典设立“居住权”,其根本意图就是让房子回归到居住属性,而这与国家这两年多次在不同场合强调的“房住不炒”精神相一致。

此外,在本次大会上,国家破例没有设2020年的具体经济增长目标,结合此前提到“不以房地产刺激经济短期发展”可知,即使面临“突发事件”影响,仍坚决不打算通过房地产拉动经济发展,说明国家对楼市的调控不可能放松。我们说,楼市其实就是一个政策市,当政策上坚定抑制炒作,房价就不可能蹦到多高。在这样的市场大环境下,买房真的要擦亮眼睛,除了不要买到走“下坡路”的房子,也不要高杠杆投资买房,毕竟房价不涨或者少涨,就意味着亏损。

在房君看来,随着住房供应趋于饱和,加上后面的房地产税,手中握着“一堆流动性极差的烂房子”显然不明智,未来对待房产的正确态度:不仅是上面提及的2类“贬值”房子不能碰,而且房子大概率是 “在精不在多”,闭着眼买房的时代说过去就过去了。