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《民法典》关于房地产的部分
2020-06-06

从2021年1月1日开始,我国也将有自己的民法典。这部法典之所以让大家如此的关注,是因为他将物权法,合同法,担保法,婚姻法,收养法,继承法,侵权责任法等全部通过打通,形成了1+1+1+1+1>N的效果,简单点说就是通过这部《中华人民共和国民法典》,打通了民法的任督二脉,给法律条文来了一次深加工,而其中对于房地产的部分,改动较大,对有房一族的影响也最大,我们来看看:

以前的物权法对于房子,有处置权,质押权,租赁权,收益物权等等,以后需要注意的是,多出来了一个居住权,这个居住权怎么理解呢?

1,如果你是老人,又没有什么收入,如果把房子卖掉了,那么住的地方就没有了,租房子住也不知道期限是多少,这个时候,你就可以找银行或者买房的人签订一份保障你居住权的合同,即房子出售给银行或者个人,但是在你有生之年,需要保障你自己的居住权,你可以一直住到房子里,直到自己走的那一天,居住权消灭,对方才能拥有你的房子。

2,如果房子是你的,但是因为子女不孝顺或者不方便,而有个大妈或者保姆来照顾你,你觉得对方对你的照顾非常好,那么你可以在你的房子里面给对方设立一个居住权,百年以后,对方可以有一个住的保障,但是对方不拥有房子的产权和处置权,也就是对方可以住,但是不能租和卖,这样也保障了子女的继承财产不受损失。

从上面两个案例可以看出,相比于之前的处置权和财产权,现在的居住权,可以说是非常的折中,处于两者之间,更多的是保障了居住者人的权力,而弱化了房子的物权属性,体现的是以人为本。而且居住权是不能转让和继承的,除非当事人另有约定的,这也很好的保障了房子的产权和物权。

同时需要注意的是,居住权是高于物权的,也就是如果你买的房子里面有居住权备案的,可能会造成虽然买了房子,但是无法住进去的尴尬,这也是未来买房,需要重点关注到的地方,不光需要关注产权,还需要同时兼顾居住权。

对于原《合同法》中的格式合同的部分,新的《合同法》也作了修改,《合同法》在第39条的基础上进一步规定“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

这一条的推出,实际上是对之前合同的提供方和签订方,责任义务进一步进行了梳理。目前普通人面对银行或者开发商等的格式合同,大都只能表面服从,很多人可能在签订合同时,看都不看里面的条款,新的解释出来以后,合同里面有不对等的瑕疵条款的,合同的提供方需要做出特别说明,不提供说明提醒的,可以当作不存在。这实际上是进一步的让那些提供格式霸王条款的开发商和银行们,更加的透明,加重了提供方的责任,也是给弱势的买房一方,提供了更多的保障。

我们国家的房子,由于开发商在开发土地前,都缴纳了出让金,一般住宅的土地出让金是70年,也就是我们说的房子的产权70年,实际是土地的使用权是70年。

同时物权法规定,个人物权有绝对的处置和使用权,这个是没有期限的,通俗点理解就是房子的产权是无限期的,只要房子不倒,房子永远是你的。

这就会造成一个不对等,那就是土地是70年,房子是永久,如果土地到期了,那房子怎么办?

新的《民法典(草案)》里已经明确,住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

也就是说,70年的土地产权到期后,土地的使用期限自动续期,大家不用担心未来房子会被收回了。

第五,增加“物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生,未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担履行安全保障义务的侵权责任”的规定。

简单点说,就是高楼层的人高空抛物的,一旦发现,不管有没有产生不良后果,可能都将面临判刑的风险,高空抛物等于牢狱之灾,这也从法律层面上,给了一道紧箍咒。

同时也在监管和追偿方面给与个人更多的权力,对于物业监管不力和未采取措施的,也会有相应的追偿权,找不到人,找物业赔偿责任。

《民法典·物权编》(草案)第282条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,应当属于业主共有。

也就是说,小区里面的公共停车位,广告等的收益,以及小区公共部分的收入,是属于全体业主的,碰到市中心的小区,买房不交物业费或者还能赚钱也成为了可能。

这次的《民法典》对于房地产的篇幅很多,涉及的面也很全很广,但是对于以上的总结的部分,对普通人的影响比较大,大家看完后,会有一个更新的认识。

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